这个周末，在北京回龙观一小区，一场别开生面的“小区开放日”活动开启。所谓“小区开放日”，就是打破以往“房子挂出去，客户排队看”的“一对一”分散看房模式，变为小区全部业主统一时间“集中曝光”自家房源，客户来到小区一站式对比整个小区在售房源，中介通过集中带看、设计家装方案、体验社区配套等方式，帮助客户沉浸式感受居住场景，提升选房换房的决策效率。
自“小区开放日”活动3月底在北京启动试点以来，截至本周末，这一活动已在67个小区落地，覆盖团结湖、五道口、西红门、回龙观等热门片区。数据显示，同小区开放日活动当天带看量和上周相比，平均能够达到2.6倍。这次北京回龙观的“小区开放日”活动，有哪些亮点？活动现场是什么样的？从“一对一”到“多对多”，究竟有什么好处？
记者：我现在就在北京回龙观的和谐家园小区，本周末，一共有24套房源参与开放日活动，听说业主报名非常积极。而来到现场看房的客户也是人山人海，根据北京链家的预测数据，这周末将会有几十组客户来到现场。那按我们理解，传统“一对一”看房模式岂不是会“更私密”“更自由”？这个“小区开放日”真的会更好吗？我们去体验一下。
这次记者体验的“小区开放日”活动，位于回龙观东大区。北京某中介机构和谐家园一区店客户经理余韬介绍，这里的业主群体以“85后”至“00后”为主，大多为外地来京工作或定居人群，普遍拥有较高学历，从业者集中在互联网、科技行业。生活通勤便捷、房源类型多样等因素，让这一区域成为海淀区外溢刚需与初次改善群体都会重点关注的区域。
余韬：回龙观板块坐落于北五环外，依托便捷的地铁轨道交通，衔接海淀、朝阳等多个城区，是北部置业成交较为活跃的片区之一；区域内房源类型相对全面，涵盖老式步梯、刚需住宅、改善型品质次新电梯房，房屋总价区间在100万至700万之间，价格跨度较大，也因此，这一板块可同时满足购房者预算有限、通勤到海淀、追求宽敞户型的三大类需求。开放日活动会精心选择这样的热门小区，有专人负责踩盘、讲盘、邀约、复盘，通过标准化动作、系统化支撑、数据化验证，为客户、业主双方提供多元化、全景式服务。
经纪人李先生：咱们现在是来到了一套三居室，这种三居室是小区里面比较典型的，格局是三居两卫，两卧室是朝北的，客厅跟主卧是朝南的……
客户潘先生：我觉得房子还行，厨房挺大，但是采光不太好。
经纪人李先生：这种房子改造空间还是比较大的，小区里面就有两套房子正在装修，咱们可以去参观一下。
说到全景式服务，记者在互动现场发现了一些和传统看房模式不同的特别之处。余韬介绍，他们不仅将小区内正在装修中的两套优秀改装案例纳入开放日活动，让客户可以直观感受到买到的房子未来可以怎么改，有专业设计师现场解答装修改造中的问题；还在小区广场组织了多项社区便民活动，让前来参加活动的客户，现场感受手机房源信息页上无法承载的真实“居住体验”。
余韬：活动联动了两处我们负责的施工工地，一套为业主刚装修完，即将交付入住的工地，一套还处于水电施工阶段，能让看房人实地参观真实装修案例，清晰了解不同施工阶段的落地效果。这次活动还甄选了三套关注度较高的房源做直播讲解，帮助看房人获取更真实的小区居住参考。我们还在小区广场上组织了儿童垂钓、便民磨刀、公益维修等多项社区便民活动，在服务好居民的同时，也能让看房人沉浸式感受小区生活气息。
如今，我国房地产市场供求关系发生重大变化，从增量时代进入存量时代。住房城乡建设部数据显示，上半年，二手房在新房和二手房交易总量中的占比为50.4%，北京、上海、江苏、广东等18个省（区、市）二手住宅交易面积超过新建商品住宅。那么，北京的“小区开放日”活动是否值得进一步推广？除了房企开发建设模式要变，存量时代的二手房交易，如何探索“看房新范式”？
传统看房模式究竟有什么困境？
客户韩女士：以前看房子就比较单一，只是看房子，对小区的环境、邻里之间的关系、各种设施都不太了解。
客户宋女士：跟这个经纪人看房，你只是靠这个经纪人的了解，比较单一，每个人的想法还不一样，他给我提供的是什么，我得到的就是什么样的信息。
业主王先生：之前看房比较分散，一敲门，中介要提前通知我。现在大家伙一块选好日子，集中来看。
经纪人柏女士：传统带看模式的情况下，因为客户同时也看不同小区，他得回去考虑考虑，导致这个房源成交周期也会慢一些。
记者：会遇到客户说我回去再想想，然后就没下文了。
柏女士：这种太常见了。
客户总监徐先生：过往很多的消费者，他其实只能看到一个小区个别的一两套房，或者是需要去协调租户方便的时间，今天我们社区业主就可以同时把自己的房子都开放出来。
如同这些业主和客户的真实体感，在传统模式下，业主把房子挂在中介平台，然后就是漫长的等待。偶尔有经纪人打电话说有客户要看房，业主配合开门后，就没下文了。业主不知道客户看了什么感觉，不知道自己的房子在小区里的综合品质或者性价比排第几。而对客户来说，最担心的不是选择少，而是目标小区房源状况不一，看了一堆还是不知道该选哪个。某中介机构“小区开放日”运营策略负责人鞠智说，这一活动，目标就是解决客业双方的共同诉求。
鞠智：我们设计核心是以小区为单位，构建一个真实、集中、可反馈的决策场景。活动前，我们会筛选适合的小区和房源，匹配真实意向客户，并做好业主沟通和小区价值讲解；活动中，通过集中带看、直播讲盘、家装方案、社区配套介绍等方式，帮助客户沉浸式理解居住场景；活动后，再把客户反馈、关注点和市场信号反馈给业主，帮助双方形成下一步判断。海外有一种叫“房屋开放日”的模式，周边会做一些宣传和广告，我们把“房屋”延伸到“小区”，构建一个“多对多”的场景，让大家集中看、集中对比，带看有效性显著提升。
传统的交易流程，对客户而言，简单来说就是从锁定区域，到锁定小区，再到锁定房源，然后谈价格，最后成交。而在逐渐企稳的存量时代，大量的可选项，让这一流程的周期被极大拉长。虽说很多客户都会先在线上筛选、比较板块，但尤其是改善、置换需求明显的客群，越来越少会因为某一套房快速下决定，而是在几个小区、几十套房源之间反复比较，验证价格、居住体验和未来价值。鞠智分析，当客户想了解的不再是一套房，而是一个小区、周边环境甚至未来几年的生活方式时，就需要中介行业用更高质量的服务，提供更好的信息组织方式。
鞠智：购房者的需求在变，看房的形式变了，对经纪人的要求也在变。现在，消费者不缺房源信息，但更需要真实场景、专业服务和真实反馈来支持决策；业主也不只是关心有没有客户看房，更关心自己的房子是否被充分看见、市场反馈是否被讲清楚。中介行业要从单纯交易撮合，转向提供高质量决策服务。“小区开放日”就是把房源展示、客户看房、小区讲解、真实反馈和业主沟通集中到一个小区场景里，让客户更高效理解小区和房子，也让业主更清楚理解市场。初衷是在原有服务体系之外，增加一种新的看房选择，开放日更全景，传统带看更聚焦。
因此，在存量时代选择增多、消费体验升级的背景下，作为房产经纪人，谁能够帮助客户更完整地理解一个社区、降低决策成本、建立真实判断，谁就可能形成新的服务价值。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，不久前印发的《扩大消费“十五五”规划》将住房消费纳入“大宗耐用商品消费”序列，一方面反映出存量时代，购置住房的消费行为将越来越普遍，同时，“大宗耐用”的定位，也意味着慎重，消费者更重视居家体验、小区和社区服务等。这样的背景下，中介机构的服务升级将不是一个可选项，而是生存与行业提质的必答题。
李宇嘉：我认为，住房消费已经从单点的产品购置走向集约化、场景化的住区消费，看房服务应以“小区开放日”这类模式作为标准化补充，兼顾集中批量初筛与“一对一”深度复看两种形式，不只展示房屋户型、价格，也要同步输出楼栋本身、社区物业、通勤学区、邻里居住氛围等“软价值”，解决、改善客群“怕买错”的核心焦虑，夯实客户决策底气。同时，服务能力要向前置化、专业化和全流程进一步延伸。挂牌前，为业主提供客观估值、房源美化、出售节奏规划；看房阶段，根据家庭人口、生活习惯做精准房源匹配；成交之后衔接搬家、装修、旧房处置等衍生服务，并做好全流程风控服务，降低交易风险，减少买卖双方的顾虑与犹豫。这些都是当下，房产中介行业应该重点关注的问题。
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